وکیل قرارداد اجاره در مشهد
یکی از مهمترین راه های حل پرونده های عمومی مشورت و درخواست کمک از یک وکیل باتجربه و درستکار می باشد. شما نیازمند آن هستید که با انتخاب یک وکیل خوب بتوانید اطلاعات کافی درباره پرونده مورد نظر خود داشته باشید. آقای ابراهیمی مهر وکیل پایه یک دادگستری در مشهد یکی از باتجربه ترین وکلا در مشهد می باشند و می توانند به شما در حل پرونده هایتان کمک کنند و در صورت نیاز به وکیل قرارداد اجاره در مشهد با ایشان تماس بگیرید.
عقد اجاره چیست و چه قوانین حقوقی دارد؟
عقد اجاره از انواع عقودی است که به تملک ارتباط دارد. قانونگذار این مورد را در ماده ۴۶۶ قانون مدنی تعریف کرده است. در ادامه این مطلب به تعریف عقد اجاره، انواع و اقسام مربوط به آن و حقوق هر یک از طرفین در این نوع عقد صحبت خواهیم کرد. اگر بنا به هر دلیلی نیاز به عقد اجاره پیدا کرده‌اید، خواندن این مطلب برای شما بسیار سودمند خواهد بود. برای مشاوره با وکیل قرارداد اجاره در مشهد با ما در تماس باشید.
عقد اجاره به تعریف ساده یعنی، دریافت هزینه و مبلغی در برابر انتقال مالکیت سود عین مال به دیگری. در اینجا می‌شود حیوان، اشیا و نیروی انسانی را طبق این عقد، در ازای دریافت مبلغی و برای مدتی معین به دیگری اجاره داد.
قوانین و ماده های مربوط به عقد اجاره
همانطور که گفتیم، در ماده ۴۶۶ قانون مدنی، تعریف عقد اجاره آمده است که به بیان ساده به این شرح است: عقد اجاره، عقدی است که از طریق آن، فرد مستأجر، مالکیت منافع ناشی از عین مال فرد موجر را در دست می‌گیرد. در ماده ۴۶۸ قانون مدنی نیز درباره یکی از شروط مهم عقد اجاره که تعیین مدت است صحبت به میان آمده. طبق این ماده، باید برای عقد اجاره، زمان معین تعیین نمود وگرنه این اجاره باطل می‌شود.
انواع و اقسام عقد اجاره
طبق مفاد ذکرشده در قانون مدنی ایران، عقد اجاره به سه قسم است:
- اجاره اشخاص: در این نوع، اشخاص مورد اجاره قرار می‌گیرند که به آنها اجیر یا کارگر گفتهمی‌شود. امروزه قوانین مربوط به این نوع اجاره، تحت عنوان قانون کار تدوین شده‌اند.
- اجاره اشیا: به موجب این نوع عقد اجاره، انواع اشیا به اجاره سپرده می‌شوند و مدت اجاره در این قرارداد باید ذکر شود وگرنه باطل است.
- اجاره حیوان: در این نوع عقد نیز باید مدت زمان اجاره و مبلغ امانت و همچنین محلی که حیوانات به آنجا برده می‌شوند، ذکر شود و در غیر این صورت باطل است.
نوع مالکیت در قرارداد اجاره
عقد اجاره یک عقد تملیکی است. به این معنی که فرد موجر که عین مالی را در اختیار دارد، به موجب این قرارداد، حق کسب سود از این مال را به مستأجرمی‌دهد. پس از تنظیم عقد اجاره، آن شی، حیوان یا نیروی کار اجاره داده شده، دو مالک دارد.
اولی موجر، که مالک خود آن شی، حیوان یا نیروی کار است و مستأجر که مالک منافع برآمده از آن شی، حیوان یا نیروی کار می‌شود. به عنوان مثال در اجاره یک باغ، برای مدت ۵ ماه، خود باغ همچنان از نظر قانونی در اختیار و مالکیت صاحب اصلی یا موجر است اما سود آن شامل میوه‌هایی که در این ۵ ماه به بار می‌نشینند در مالکیتمستأجر هستند. این مورد یکی از ویژگی‌های عقد اجاره نیز هست، در ادامه با دو ویژگی دیگر عقد اجاره آشنا می‌شویم:
عقد اجاره معوض است
این مورد طبق ذات قرارداد اجاره تعریف می‌شود. معوض بودن یعنی موجر در قبال انتقال مالکیت سود مال خود به دیگری، در برابر، چیزی دریافت می‌کند که به آن اجاره بها گفته می‌شود. اجاره بها ممکن است پول، حق امتیاز، سود یا هر چیز دیگری باشد.
مقدار اجاره بها باید حتماً در همه انواع عقد اجاره ذکر گردد. اگر این مقدار تعیین نشود، قرارداد اجاره باطل است. در واقع به موجب دریافت این عوض است که فردی مالکی منافع مال خود را به دیگری می‌دهد و در غیر این صورت اصلاً نیازی به عقد قرارداد اجاره نیست.
عقد اجاره موقت است
به موجب این ویژگی، که در ماده ۴۶۷ قانون مدنی بیان شده، باید برای عقد اجاره مدت، معین کرد. اگر در عقد اجاره این مدت را معلوم نکنند، آن قرارداد باطل است. این امر دو دلیل دارد. اول اینکه اگر عقد اجاره مدت نداشته باشد باید همیشگی باشد.در این صورت منطقی نخواهد بود. همیشگی بودن اجاره یعنی موجر هیچ حقی بر عین مال خود ندارد و این امری است کاملاً غیر منطقی. از طرفی مبلغ اجاره نیز با تعیین مدت، مشخص می‌شود. مثلاً در اجاره خانه، معین می‌شود که خانه برای یک سال رهن شده یا هر ماه باید مبلغ اجاره بها پرداخت شود.
حقوق مربوط به مالک و مستأجر در عقد اجاره
- مستأجر باید مبلغ معین شده به عنوان اجاره بها را به موجر تقدیم کند، در غیر این صورت موجر حق دارد از تحویل عین اجاره امتناع بورزد.
- مستأجر حق ندارد نوع مصرف مورد اجاره را تغییر دهد و در صورت انجام این کار، باید خسارات وارده را متقبل شود.
- اگر مستأجر بدون اجازه موجر در عین اجاره تعمیراتی ایجاد کند، حق ندارد هزینه آن را از موجر طلب کند.
- اگر مستأجر در مورد اجاره، بنایی ساخته یا درختی بکارد، موجر و خود او حق دارند هرزمانی آن را تخریب کنند. و اگر به موجب این امر خسارتی به عین اجاره وارد شود، بر دوش مستأجر خواهد بود.
- موجر باید مورد اجاره، یعنی اشیا، حیوان یا نیروی کار را به مستأجر تسلیم کند. اگر این افاق نیفتد، مستأجر حق دارد با مراجعه به دادگاه، تسلیم مورد اجاره را از موجر بخواهد و اگر امکان این امر نبود، عقد اجاره را فسخ کند.
- اگر عین اجاره، تسلیم مستأجر نشد، مستأجر می‌تواند از حق حبس هم استفاده کند. یعنی تا زمانی که عین اجاره را دریافت نکرده، اجاره بها را پرداخت نکند.
- تمامی هزینه‌هایی که جهت نگهداری مورد اجاره موردنیاز هستند، بر دوش موجر قرار دارند.
- این مورد تا جایی است که تعمیرات لازم برای نگهداری عین مورد اجاره را شامل می‌شود. اما تا وقتی که این هزینه‌ها منطقی باشند. یعنی اگر عین اجاره در حال تخریب باشد، موجر حقی بر پرداخت هزینه نگهداری و تعمیر ندارد.
- اما اگر موجر از پرداخت هزینه‌های معقول سر باز زند، مستأجر حق دارد با مراجعه به دادگاه، الزام وی را بخواهد.
عقد اجاره؛ قراردادی تملیکی
عقد اجاره قراردادی است که به موجب آن، موجر مالکیت منافع برآمده از عین مال خود را در ازای دریافت عوض، به دیگری می‌دهد. در این حالت مورد اجاره، دو مالک دارد. موجر که مالک اصلی و عین مال است و مستأجر که بر منافع برآمده از آن مالکیت دارد.
عقد اجاره بر سه قسم است: اجاره اشیا، اجاره اشخاص و اجاره حیوانات. از جمله موارد مهم که باید در هر عقد اجاره‌ای ثبت شوند می‌شود موارد زیر را نام برد:
- مشخصات موجر و مستأجر.
- مدت اجاره.
- اجاره بها.
- جزئیات موردنیاز شامل نوع مصرف و نحوه مصرف مورد اجاره
- و…
قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶
«کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه های دانشجویی و ساختمان های دولتی و نظایر آن» که پس از مهر ماه ۱۳۷۶، با قرارداد رسمی یا عادی اجاره داده شود، مشمول این قانون است.
قراردادی که در دفا تر اسناد رسمی تنظیم شده و به ثبت رسیده باشد، قرارداد رسمی است. سایر قرارداد ها، از جمله قراردادی که در بنگاه معاملات املاک و با استفاده از فرم های چاپی اتحادیه تنظیم می شود، قرارداد عادی است. قراردادهای عادی صرفاً در صورتی مشمول قانون سال ۷۶ است که این شرایط را دارا باشد:
۱ – مدت اجاره در آن قید شده باشد.
۲ – در دو نسخه تنظیم شده باشد.
۳ – به امضای موجر، مستأجر و دو نفر شاهد رسیده باشد.
مواردی که باید در تنظیم قرارداد اجاره به آن توجه شود
مخارجی که برای «امکان استفاده» از مورد اجاره ضروری است با موجر است. مخارجی که برای «استفاده بهتر» از مورد اجاره انجام می شود، بر عهده مستأجر است طرفین و سمت آن ها: مشخصات کامل موجر و مستأجر و اقامتگاه (محل سکونت یا کار) آن ها باید در قرارداد ذکر شود. از آنجا که در صورت بروز اختلاف، احضاریه و دیگر اوراق قضایی به نشانی مذکور در قرارداد ابلاغ می شود، درج نشانی نادرست یا ناقص می تواند موجب بی خبر ماندن یکی از طرفین از جریان دادرسی و در نتیجه تضییع حق وی شود. بنابراین اصرار بعضی از موجران به درج نشانی محل مورد اجاره به عنوان اقامتگاه خود، ممکن است به ضرر آن ها تمام شود.
در صورتی که هر یک از طرفین قرارداد از سوی شخصی دیگر و به عنوان وکیل او قرارداد را امضا می کنند حتماً وکالت نامه مطالبه و پس از بررسی دقیق، تصویر آن ضمیمه قرارداد شود. ضرورتی ندارد که موجر، مالک عین مستأجره باشد و مالکیت منافع کافی است. البته در این صورت باید توجه کرد که حق انتقال منافع به غیر از وی سلب نشده باشد. به عبارت دیگر مستأجر (که مالک منافع است) می تواند در صورتی که در قرارداد اجاره، این حق از وی سلب نشده باشد، مجدداً مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد.
مورد اجاره و استفاده مورد نظر
محل مورد اجاره و ملحقات آن از جمله تلفن، پارکینگ و انباری قید شود. همچنین در صورتی که قرارداد اجاره برای مقصود خاصی مثلاً سکونت مستأجر است، این موضوع نیز در قرارداد ذکر شود. مدت اجاره و مال الاجاره: معمولاً قرارداد اجاره محل سکونت برای یک سال منعقد می شود ولی اجاره برای مدت بیشتر یا کمتر منعی ندارد. مال الاجاره نیز اگر ترتیب دیگری مقرر نشود، باید نقداً و همزمان با امضای قرارداد پرداخت شود.
ضمانت اجرای تخلف از قرارداد
تخلف از برخی شروط قرارداد، برای طرف مقابل، حق فسخ ایجاد می کند. ولی این حق فسخ، با توجه به زمانبر بودن رسیدگی قضایی، در بسیاری از موارد برای پیشگیری از تخلف یا جبران ضرر کافی نیست. شایسته است هنگام انعقاد قرارداد برای تعهدات هر یک از طرفین ضمانت اجرایی همچون «وجه التزام» تعیین شود. وجه التزام مبلغی است که متخلف در صورت تخلف از قرارداد باید به طرف دیگر بپردازد.
مثلاً در صورتی که در موعد مقرر موجر از استرداد قرض الحسنه (رهن) به مستأجر خودداری کند. یا مستأجر مورد اجاره را تخلیه نکند، اگر چه می توان از طریق مراجع قضایی، طرف متخلف را الزام به ایفای تعهد کرد، ولی معمولاً خسارت ناشی از زمان تلف شده جبران نمی شود. تعیین وجه التزام، این خسارات را جبران می کند. به علاوه وجود چنین شرطی در قرارداد، تخلف از شروط قرارداد را برای متخلف پرهزینه می کند و در نتیجه احتمال تخلف را کاهش می دهد.
