وکیل ثبتی در مشهد
درایت و همدلی با موکل به منظور ایجاد اعتماد به نفس و آرامش در او در جهت پیشبرد بهتر پرونده به همراه جسارت و شهامت از جمله مواردی است که یک وکیل خوب و درستکار دارد. آقای ابراهیمی مهر وکیل پایه یک دادگستری در مشهد یکی از باتجربه ترین وکلا در مشهد می باشند و می توانند به شما در حل پرونده های ثبتی به شما کمک کنند.
برای مشاوره در زمینه ثبت در مشهد با آقای علی ابراهیمی مهر وکیل پایه یک دادگستری با راه های ارتباطی ما (کلیک کنید) در تماس باشید یا با شماره ۶۸۶۲ ۱۱۸ ۰۹۱۵ تماس بگیرید
وکیل امور ثبتی کیست؟ (وکیل ثبتی در مشهد)
دعاوی مرتبط با امور ثبتی، بخش قابل توجهی از پرونده‌های مطرح در دادگستری را تشکیل می‌دهند. پیگیری این پرونده‌ها یا رسیدگی به آنها احتیاج به تسط کافی بر حقوق ثبت دارد.
حقوق ثبت بخشی از حقوق مدنی است که هدف از آن منظم کردن معماملات املاک و مستغلاتو برقرار کردن ضمانت اجرا برای این اعمال حقوقی است.با منسجم و به روز بودن حقوق ثبتی یک کشور، جلوی بسیاری از سوء تفاهم‌های حقوقی یا سوء نیت‌های مجرمانه گرفته می‌شود و بنابراین پرونده‌های کم‌تری در محاکم شکل خواهد گرفت و وقت و هزینه و آرامش افراد کم‌تر مصروف پرداختن به این دعاوی می‌شود. در ادامه‌ی مطالب نکاتی درباره این بخش از حقوق و هم‌چنین کارکرد وکیل در پرونده‌های ثبتی ارایه خواهد شد.
تفاوت سند رسمی و سند عادی
قانون مدنی ایران سند را این‌گونه تعریف کرده است: «سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوا یا دفاع قابل استناد باشد» و سپس اسناد را به رسمی و عادی تقسیم کرده و سند رسمی را در ماده‌ی ۱۲۸۷چنین توضیح داده است : «اسنادی که اداره‌ی ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است»، و سپس در ماده‌ی ۱۲۸۹ همه‌ی اسناد دیگر را عادی تلقی کرده است.
پس برای این که یک سند رسمی باشد باید سه شرط داشته باشد: نخست آن که نزد مامور مجاز از طرف دولت تنظیم شده باشد، دیگر آن که مامور ماذون در حدود اختیار خودش اقدام کرده باشد، مثلا تنظیم سند یک معامله‌ی ملک نزد مامور انتظامی یا شهردار، به آن اعتبار یک سند رسمی را نمی‌دهد چون ماموران ذکر شده صلاحیت تنظیم سند رسمی معامله ملک ندارند. شرط آخر هم این است که سند مطابق مقررات قانونی تنظیم شده باشد.
باید گفت که هر چند اعتبار سند رسمی بسیار بیشتر از سند عادی است، اما سند عادی را هم می‌توان به دادگاه ارایه کرد و در صورت اثباتصحت مندرجات آن، بر اساسش حکم صادر می‌شود. به طور کلی می‌توان گفت اثبات اصالت سند عادی با کسی است که به آن استناد می‌کند ولی درباره‌ی سند رسمی، اصل بر اصالت آن است و طرف مقابل باید جعل آن را ثابت کند.
سند مالکیت چیست؟
سند هر ملک شناسنامه آن ملک بوده که نام مالک یا مالکین در آن قید شده است.هر سند دارای شماره پلاک ثبتی بوده که در دفتر اسناد، با همین شمارهسابقه و هویت ملک قابل دسترس است.چند سالی است که شکل سندهای ملکی عوض شده و به جای دفترچه، به شکل تک برگ صادر می‌شوند. پایه و اساس این نوع اسناد، برگرفته از نقشه‌های پایه و طرح کاداستر و انطباق با موقعیت جغرافیایی و نقشه‌های UTM است. با تعیین مختصات UTM گوشه‌های یک ملک، موقعیت آن با دقت خیلی زیاد و به‌طور منحصربه‌فرد روی کره زمین تثبیت می‌شود. صدور این سندها کمک زیادی به پیشگیری از اختلافات ملکی و زمین خواری می‌کند.
مراجع رسیدگی دعاوی ثبتی
برخی از دعاوی ثبتی باید در محاکم دادگستری رسیدگی شوند و رسیدگی به دسته‌ی دیگری از دعاوی در صلاحیت هیات نظارت ثبت استان یا شورای عالی ثبت قرار دارند و به بعضی اختلافات هم هیات‌های حل اختلاف رسیدگی می‌کند که در ادامه به آنها اشاره خواهد شد.
هیات نظارت از رئیس ثبت استان یا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه تجدید نظر استان، تشکیل می شود، این هیات صلاحیت رسیدگی به اختلاف‌های زیر را دارد:
1- اشتباهاتی که در جریان عملیات مقدماتی ثبت واقع شده است. در چنین حالتی ممکن است حکم به ابطال عملیات داده شود.
2- کشف اشتباه بعد از ثبت در دفتر املاک: وقتی در عملیات مقدماتی ثبت اشتباهی واقع شده و بعد از ثبت در دفتر املاک اشتباه مزبور کشف شود. رفع اشتباه تا جایی که به حقوق اشخاص ثالث مربوط نشود با هیأت نظارت است.
3- اشتباه در مفاد اسناد رسمی: سند مالکیت یا اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی ممکن است دارای اشتباه مربوط به ظاهر سند بوده یا در تنظیم سند، قانون رعایت نشده باشد. فرض بر این است که عدم رعایت قانون یا اشتباه در طرز تنظیم اسناد رسمی بدون سوء نیت واقع شده است. بدیهی است در صورت احراز سوء نیت موضوع دارای تبعات کیفری هم خواهد بود.
بند 7 ماده 25 ق. ث اشتباه در مفاد اسناد رسمی را ناشی از دو عنصر بیان کرده است:
– اشتباه در طرز تنظیم اسناد:
این نوع اشتباهات مربوط به ظاهر سند است و بدون تصریح در قانون رسمیت سند ساقط نمیشود. به عنوان مثال اگر در سند معامله نام وکیل به جای اصیل قید شده باشد
– اشتباه در تطبیق مفاد اسناد رسمی با قوانین:
تنظیم کنندگان اسناد رسمی مکلفند اراده متعاملین را با قوانین تطبیق داده و عناصر هر عقد را به وضوح در سند قید نمایند. به عنوان مثال اگر موضوع یک سند رسمی عقد اجاره بوده ولی مدت آن قید نشده باشد چنین سندی اعتبار ندارد.
4- شکایت از تصمیم رئیس واحد ثبتی: شکایت از نحوه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مستقیما به رئیس واحد ثبتی تسلیم میشودو رئیس ثبت مکلف است فورا رسیدگی نموده با ذکر دلیل رأی صادر نماید. نظر رئیس واحد ثبتی برابر مقررات به ذی نفع ابلاغ می‌شود. چنانچه ذی نفع نسبت به نظر رئیس واحد ثبتی معترض باشد می‌تواند ظرف مدت ده روز پس از ابلاغ، شکایت خود را به ثبت محل یا هیأت نظارت تسلیم کند.
شورای عالی ثبت
این شورا مرجع تجدید نظر نسبت به آرای هیأتهای نظارت است. آرای هیأتهای نظارت در مورد بندهای 1 و 5 و 7 ماده 25 قانون ثبت اسناد، قابل تجدید نظر است. شورای عالی ثبت دارای دو شعبه املاک و اسناد بوده و هر یک از شعب مذکور مرکب از سه نفر (دو نفر از قضات دیوان عالی کشور به انتخاب رئیس قوه قضاییه و مسؤول قسمت املاک در شعبه املاک و مسؤول قسمت اسناد در شعبه اسناد است.
شورای عالی ثبت علاوه بر صدور رأی در مقام تجدید نظر در مقام ایجاد وحدت رویه بین هیئتهای نظارت، رأی وحدت رویه صادر مینماید که در موارد مشابه برای هیأتهای نظارت لازم الاتباع است. مطابق رویه‌ی موجود، آرای شورای عالی ثبت قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری است.
علاوه بر این دو مرجع و دادگاه‌ها هیات‌های حل اختلافی هم بنا به قوانین صلاحیت رسیدگی به بعضی دعاوی ثبتی دارند:
– هيات حل اختلاف موضوع مواد 147و148 اصلاحی قانون ثبت.
– هيات حل اختلاف موضوع ماده 5 قانون نحوه صدور اسناد مالکيت املاكی كه اسناد ثبتی آنها در اثر جنگ یا حوادث غير مترقبه‌ای مانند زلزله ، سيل و آتش سوزی از بين رفته‌اند.
– هيات حل اختلاف موضوع بند 2 ماده 133 قانون برنامه چهارم توسعه اقتصادی، اجتماعی وفرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب 11/6/1383( موضوع ماده 141 قاانون برنامه سوم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب1379/1/17.
بعضی دعاوی رایج در حقوق ثبت
دعاوی ثبتی طیف گسترده‌ای دارند و همان گونه که گفته شد در مراجع مختلفی هم به آنها رسیدگی می‌شود. یکی از رایج‌ترین پرونده‌های ثبتی «الزام به تنظیم سند رسمی» است. این دادخواست جایی مطرح می‌شود که معامله ای صورت گرفته باشد اما فرونشده حاضر به حضور دفتر اسناد و انتقال سند مالکیت نباشد. در ادامه به بعضی دیگر از این دعاوی اشاره می‌شود.
اعتراضات ثبتی
– اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک.
– اعتراض به تحدید ملک درخواست شده برای ثبت.
– اعتراض به حقوق ارتفاقی ملک. (حق ارتفاق حقی است که به موجب آن صاحب ملکی به اعتبار مالکیت خود، می‌تواند از ملک دیگری استفاده کند. مانند حق عبور، یا ناودان یا حق داشتن پنجره. مثلاً کسی برای آبیاری یا رفتن به ملک خود، می‌تواند از ملک دیگری عبور نماید. این حق از آثار مالکیت است(.
دعاوی مربوط به مواد 147 و 148 قانون ثبت.
– اعتراض به ثبت سند.
– اعتراض به ثبت توافقی به علت جعل یا اشتباه.
– اعتراض به رای هیئت حل اختلاف در خصوص صدور سند مالکیت به نام متقاضی.
– اعتراض به رای تنظیم سند رسمی انتقال ملک شهرداری یا دولت به نام متقاضی.
– ابطال سند رسمی انتقال ملک دولت، اوقاف یا شهرداری به نام متقاضی.
– ابطال سند رسمی مالکیت صادره به نام متقاضی بر اساس رای هیات نظارت.
– اصلاح سند رسمی مالکیت صادره به نام متقاضی بر اساس رای هیات نظارت.
دعاوی املاک مشاع
مشاع به مالی گفته می‌شود که افراد مختلف در آن شریکند، بدون آن که مشخص باشد سهم هر کدام از آنها شامل کدام بخش از مال می‌شود یعنی، هر ذره از ملک و جزء جزء آن متعلق به همه‌ی شرکاست.
- افراز ملک مشاع: یعنی مشخص کردن حدود سهم هر کدام از مالکان. : اگر ملک دارای سابقه ثبتی نباشد مرجع صالح برای رسیدگی به تقاضای افراز دادگاهِ محل وقوع ملک خواهد بود و در فرضی که ملک دارای سوابق ثبتی باشد، درخواست افراز به اداره ثبت محل تسلیم می‌شود.
- تفکیک ملک مشاع: شباهت زیادی با افراز دارد، اما اولا تفکیک فقط درباره‌ی مال مشاع نیست و یک مالک هم می‌تواند برای ملک خودش تقاضای تفکیک و صدور سند تفکیکی کند. ثانیا تفکیک ملک مشاع به معنای افراز آن نیست، یعنی ممکن است یک ملک مشاع تفکیک شود اما در قطعات تفکیکی جدید، باز هم مالکیت مشاع همه‌ی شرکاء برقرار باشد. ثالثا تمامی امور مربوط به تفکیک در اداره ثبت طی می‌شود و بعد از آن صورت‌مجلس تفکیکی تنظیم می‌شود. در حالی که همان طور که گفته شد، در افراز ممکن است رسیدگی در اداره‌ی ثبت باشد یا در دادگاه.
- دستور فروش ملک مشاع: وقتی اداره‌ی ثبت مالی را غیر قابل افراز تشخیص دهد، هر کادام از شرکا می‌توانند از دادگاه بخواهند تا دستور فروش آن ملک را بدهد تا مال به دست آمده از فروش بین شرکاء تقسیم شود.
- تقسیم مال مشاع:یعنی تقسیم مال مشاع در صورت تراضی و توافق شرکاء.
در صورت نیاز به وکیل ثبتی در مشهد کلیک کنید.
بعضی دیگر از دعاوی ثبتی عبارتند از:
- دعاوی مربوط به قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی.
- اعتراض به تصمیمات هیات حل اختلاف موضوع بند 2 ماده 33 قانون برنامه جهارم توسعه.
- دعاوی مربوط به اشتباهات ثبتی.
- رسیدگی به اسناد مالکیت معارض در هیات نظارت و شورای عالی ثبت.
- صدور اسناد مالکیت اراضی کشاورزی.
- رجوع به وکیل متخصص در امور ثبتی
همان طور که ملاحظه شد، دعاوی ثبتی پیچیدگی‌های بسیاری دارد و مراجع متعددی برای رسیدگی به آنها وجود دارد. رجوع به یک وکیل متخصص در این دعاوی که سابقه‌ی خوبی در به سرانجام رساندن چنین پرونده هایی دارد می‌تواند خیال افراد را تا حد زیادی از بابت احقاق حقشان راحت کند. حضور چنین وکیلی چه در دادگاه چه در مراجع سازمان ثبت اسناد بسیار راهگشا خواهد بود و هم‌چنین تنظیم اسناد زیر نظر یک وکیل متخصص تا حد زیادی از بروز مشکلات بعدی جلوگیری خواهد کرد.
