.یکی از مهم‌ترین مشکلاتی که در پایان قرارداد اجاره ممکن است، پیش بیاید تخلیه نکردن ملک توسط مستاجر است. قانون در این خصوص برای موجر چاره‌ای اندیشیده که حق خود را از مستاجری که قانون را زیر پاگذاشته، بگیرد. اجاره یک قرارداد موقت است. تعیین زمان یکی از شرایط صحت این قرارداد محسوب میشود و اگر مدت برای آن تعیین نشده باشد این قرارداد اعتبار نخواهد داشت. در صورتی که در شهر مشهد زندگی می کنید برای دریافت مشاوره و مشورت با وکیل تخلیه مستاجر در مشهد با ما تماس بگیرید. برخورداری از راهنمایی یک وکیل ملکی در مشهد می تواند از بروز اختلافات آتی جلوگیری نماید. در ادامه اطلاعات مفیدی در رابطه با قوانین مالک و مستاجر و نحوه ارائه دادخواست برای شکایت از مستاجری که ملک را تخلیه نمی کند در اختیار شما قرار می دهیم.
بهترین وکیل تخلیه مستاجر در مشهد
آقای علی ابراهیمی مهر وکیل پایه یک دادگستری در مشهد است. ایشان در زمینه رسیدگی به دعاوی تخلیه ملک دارای سابقه درخشان و موفقی می باشد. در صورت نیاز به مشاوره با ایشان تماس بگیرید. تیم وکلای موسسه حقوقی طلیعه داران عدالت آماده ارائه انواع مشاوره آنلاین در مشهد و همچنین قبول وکالت توسط بهترین وکیل در مشهد می باشد.
وکیل تخلیه فوری در مشهد به شما کمک می کند حکم تخلیه ملک را در زمان کوتاهی بگیرید.
اجرت‌المثل چیست؟
در صورتی که مستاجر با وجود مخالفت موجر آپارتمان را در تصرف خود داشته باشد، باید اجرت این مدت را بپردازد. نحوه و کیفیت مطالبه اجرت‌المثل ایامی که مستاجر بدون اجاره در ملک باقیمانده است به چگونگی و شرایط قرارداد و توافقات طرفین بستگی دارد.
ممکن است طرفین قرارداد توافق به پرداخت مبلغ معینی به عنوان اجاره بهای مدت، پس از انقضا مدت قرارداد داشته باشند یا ممکن است وجه التزام عدم تخلیه عین مستاجره از سوی مستاجر با وجود انقضای مدت و عدم رضایت مالک (موجر) در ادامه داشتن تصرفات مستاجر تعیین شده باشد؛ در این دو فرض مطابق قرارداد عمل خواهد شد.
در فرضی که طرفین قرارداد توافقی نداشته باشند با انقضای مدت اجاره و عدم اجاره مالک در بقای تصرفات مستاجره و از آنجا که احکام غصب بر تصرف مستاجره جاری خواهد بود، در چنین حالتی غاصب مسئول پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف خواهد بود که نحوه محاسبه اجرت‌المثل نیز با ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری و اعلام نظر مشارالیه خواهد بود.
درخواست تخلیه عین مستاجره چگونه است؟
برای درخواست تخلیه عین مستاجره نیازی به ارسال اظهارنامه به مستاجره نیست. در صورتی که مدت قرارداد اجاره منقضی شده باشد، مستاجر مکلف به تخلیه عین مستاجره است. و بسته به آنکه قرارداد اجاره تابع کدام یک از قوانین جاری مربوط به روابط موجر و مستاجر باشد، درخواست تخلیه و صدور اجرا حکم نیز متناسب با آن خواهد بود.
رسیدگی به درخواست تخلیه عین مستاجره چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی باشد، به موجب مقررات قانون شورای حل اختلاف، در صلاحیت این شورا خواهد بود؛ اما چنانچه قرارداد. اجاره مربوط به ملک تجاری و تابع مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی باشد مرجع درخواست تخلیه دادگاه محل خواهد بود.
همچنین به موجب مقررات شورای حل اختلاف چنانچه طرح دعوا و درخواست .تخلیه ملک مورد اجاره به طرفیت دوایر، سازمان‌ها و نهادهای دولتی مطرح شود. شورای حل اختلاف فاقد صلاحیت رسیدگی است و مرجع رسیدگی به آن دادگاه محل خواهد بود.
اگر مستاجر ملک را تخلیه نکرد موجر چه اقدامی باید انجام دهد؟
با پایان یافتن مدت معمولا اجاره‌دهنده از مستاجر می‌خواهد ملک را تخلیه کند. اگر ملک با رضایت تخلیه شد که مشکلی پیش نمی‌آید اما گاهی ممکن است اختلافاتی در زمان تخلیه ملک به وجود بیاید. که به بررسی راه حل قانونی برای تخلیه ملک هستیم.
شرایط درخواست دستور تخلیه
- یا مدت اجاره منقضی شده باشد.
- مدت قرارداد در متن آن درج شده باشد.
- قرارداد اجاره مربوط به اماکن غیرتجاری یا تجاری و فاقد سرقفلی باشد.
- دو شاهد پایین قرارداد اجاره را امضاء کرده باشند
- قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم و امضاء شده باشد.
- یا مستاجر بیش از سه ماه مبلغ اجاره را پرداخت نکرده باشد.
- یا اینکه کاری برخلاف قرارداد اجاره انجام داده باشد.
- شرایط لازم جهت صدور دستور تخلیه
در این صورت می‌توانید خطاب به شورای حل اختلاف محل ملکتان درخواست صدور دستور تخلیه بنویسید.
تخلیه در صورتیکه که قرارداد اجاره عادی است چگونه می باشد ؟
ابتدا به روند رسیدگی به تقاضای تخلیه در فرضی می‌پردازیم که موجر و مستاجر قرارداد اجاره را به صورت عادی منعقد کرده‌اند. اگر قرارداد اجاره غیررسمی باشد، یعنی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم نشده باشد. می‌توانیم برای تخلیه ملک دستور فوری بگیریم. در خصوص قراردادهای عادی فرقی بین این که قرارداد. به صورت دستی و بر روی برگه تنظیم شده باشد و یا در آژانس املاک تهیه شده باشد وجود ندارد.
البته قرارداد تنظیم شده باید دارای شرایط یک قرارداد قابل استناد باشد. در برگه درخواست برای تخلیه باید اطلاعاتی مثل نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستاجر و مشخصات عین مستاجره و مشخصات و تاریخ سند. اجاره قید شود. مقام قضایی دستور دهنده تخلیه در اجرای قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 باید با بررسی مدارک رابطه استیجاری را ثابت و بعد از آن دستور تخلیه را صادر کند. در این حالت دیگر حق اعتراضی برای مستاجر یا شخص ثالث وجود ندارد.و در صورت اعتراض یا ادعای هرگونه حق، بر طبق ماده 5 قانون فوق میتواند دادخواست بدهد که یک مساله جداست و کاری به دستور تخلیه ندارد.
تخلیه با اجاره نامه رسمی چگونه میباشد؟
این امر مدت زمان بیشتری را طی خواهد کرد زیرا در این صورت با صدور حکم مستاجر حق تجدید نظر‌خواهی پیدا می‌کند. بعد از طی این مدت اگر حکم به نفع موجر صادر شود تازه باید از دفترخانه‌ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده تقاضای صدور اجرائیه کنید در آن صورت نیز باز مدت 10 روز اعتراض برای مستاجر به وجود می‌آید. بعد از مدت مذکور اگر اعتراضی به اجراییه نشود می‌توانید مستاجر را به تخلیه مجبور کنید.
در صورتی که مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر باشیم یا او اجاره بها یا پول شارژ و… را پرداخت نکرده باشد نمی‌توانیم خودمان شخصا این مبلغ را از ودیعه‌ای که دستمان است کم کنیم. بلکه برای رسیدن به حق خود باید با مراجعه به دادگاه دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مبلغ مورد ادعای خود به دایره اجرای دستور تخلیه تقدیم کنیم. در این صورت دایره اجرای دستور تخلیه, تمام مبلغ ودیعه را به مستاجر تسلیم نمی‌کند تا پس از صدور رای دادگاه و مطالبات شما را از آن کم کند و مابقی را به مستاجر مسترد کند.
با انقضای مدت اجاره چنانچه مستاجر ملک مورد اجاره را تخلیه نکند
با چند حالت مواجه خواهیم شد. بدوا باید دقت داشت که قرارداد اجاره تابع مقررات کدام یک از قوانین اماکن استیجاری است. به عنوان مثال چنانچه ملک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 باشد دادگاه در خصوص صدور حکم فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره باید مقررات مواد 12 لغایت 17 قانون مذکور را در نظر بگیرد و چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی و مشمول قانون مذکور یا قانون مدنی و یا قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362 یا فاقد شرایط شکلی تنظیم قرارداد اجاره مطرح در قانون روابط موجر و مستاجرر سال 76 (فقدان گواهی 2 نفر شاهد در قرارداد اجاره) باشد موجر باید مبادرت به تقدیم دادخواست تخلیه کند و رسیدگی به آن نیز تابع تشریفات قانون آیین دادرسی مدنی خواهد بود.
اما چنانچه قرارداد اجاره تنظیمی تابع مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 وفق مقررات مواد 2 ٬ 3 و 4 قانون مذکور ظرف مدت یک هفته پس از تقاضای تخلیه از سوی موجر دستور تخلیه پس از تودیع و سپردن ودیعه و مبلغ قرض‌الحسنه مندرج در قرارداد توسط موجر به صندوق سپرده دادگاه یا دایره اجرای ثبت صادر و توسط ضابطیین قوه قضاییه دستور اجرا انجام خواهد گرفت.
تفاوت تخلیه در قرارداد اجاره رسمی و عادی چیست؟
تفاوت تخلیه عین مستاجره در قرارداد اجاره عادی با قرارداد اجاره به صورت سند رسمی عبارت است از اینکه به موجب ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 قرارداد اجاره عادی باید به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شاهد گواهی شود و درخواست تخلیه در صورتیکه محل اجاره به منظور سکنی باشد به شورای حل اختلاف و در صورت تجاری بودن محل مشمول پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی به دادگاه محل تقدیم میباشد. دستور تخلیه با انقضاء مدت توسط موجر یا قائم مقام قانونی وی به دوایر اجرای ثبت و با تودیع مبلغ ودیعه و قرض‌الحسنه به دایره اجرای ثبت و صدور اجراییه ظرف مدت یک هفته و سپس اجرای تخلیه توسط ضابطین قوه قضاییه صورت می‌گیرد.
رسیدگی به درخواست تخلیه توسط چه مرجعی انجام میشود؟
مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه عین مستاجره چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی باشد٬ به موجب مقررات قانون شورای حل اختلاف٬ در صلاحیت این شورا خواهد بود اما چنانچه قرارداد اجاره مربوط به ملک تجاری و تابع مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی باشد مرجع درخواست تخلیه دادگاه محل خواهد بود. همچنین به موجب مقررات شورای حل اختلاف چنانچه طرح دعوا و درخواست تخلیه ملک مورد اجاره به طرفیت دوایر٬ سازمان‌ها و نهادهای دولتی مطرح شود شورای حل اختلاف فاقد صلاحیت رسیدگی بوده و مرجع رسیدگی به آن دادگاه محل خواهد بود.
اجرت‌المثل تصرف غیرمجاز مستاجر چکونه محاسبه میشود؟
در صورتی که مستاجر علی‌رغم مخالفت موجر آپارتمان را در تصرف خود داشته باشد باید اجرت این مدت را بپردازد. نحوه و کیفیت مطالبه اجرت‌المثل ایامی که مستاجر بدون اجاره در ملک باقیمانده است به چگونگی و شرایط قرارداد و توافقات طرفین بستگی دارد. ممکن است طرفین قرارداد توافق به پرداخت مبلغ معینی به‌عنوان اجاره بهای مدت٬ پس از انقضا مدت قرارداد داشته باشند یا ممکن است وجه‌التزام عدم تخلیه عین مستاجره از سوی مستاجر با وجود انقضاء مدت و عدم رضایت مالک (موجر) در ادامه داشتن تصرفات مستاجر تعیین شده باشد. در این دو فرض مطابق قرارداد عمل خواهد شد.
در فرضی که طرفین قرارداد توافقی نداشته باشند با انقضای مدت اجاره و عدم اجاره مالک در بقا و ادامه تصرفات مستاجره و از آنجا که احکام غصب بر تصرف مستاجره جاری خواهد بود٬ بنابراین در چنین حالتی غاصب مسئول پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف خواهد بود که نحوه محاسبه اجرت‌المثل نیز با ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری و اعلام نظر مشارالیه خواهد بود.
آیا برای درخواست تخلیه نیازی به اظهارنامه میباشد؟
برای درخواست تخلیه عین مستاجره نیازی به ارسال اظهارنامه به مستاجر نیست. در صورتی که مدت قرارداد اجاره منقضی شده باشد مستاجر مکلف به تخلیه عین مستاجره است. بسته به آنکه قرارداد اجاره تابع کدام یک از قوانین جاری. مربوط به روابط موجر و مستاجر باشد. درخواست تخلیه و صدور اجرا حکم نیز متناسب با آن خواهد بود.
آیا در زمان صدور دستور تخلیه مستاجر میتواند از تخلیه امتناع کند؟
پس از ابلاغ اوراق قضایی و یا اجراییه، چنانچه ظرف 3 روز مستأجر اقدام به تخلیه محل و تحویل آن ننماید. امر تخلیه در روز و ساعت معین .توسط مأمور اجرا انجام می پذیرد.
چنانچه در زمان اجرای تخلیه، به علت وقوع حوادث غیر مترقبه، مستأجر قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد .و استمهال نماید (مهلت بخواهد)، مراتب درخواست وی توسط مأمور اجرا به مقام دستور دهنده .گزارش می شود. و مقام صالح می تواند با استمهال مستأجر برای. یک نوبت به مدت حداکثر یک ماه موافقت کند.
مراحل تخلیه املاک مسکونی توسط وکیل
- شما نیاز به وقت مشاوره حضوری با وکیل متخصص در امور قراردادها و امور ملکی دارید. (برای دریافت وقت با دفتر تماس حاصل فرمائید)
- پس از گرفتن وقت حضوری با وکیل ملکی در مشهد، جزئیات پرونده را برای وکیل شرح داده و در صورت لزوم وکالتنامه وکیل را امضاء می کنید.
- در این مرحله وکیل مراحل قانونی برای تخلیه مستاجر را انجام خواهد داد.
مدارک تخلیه املاک مسکونی توسط وکیل
- مدارک شناسایی از قبیل شناسنامه و کارت ملی
- ارائه قرارداد اجاره فی مابین موجر و مستاجر
هزینه وکیل برای تخلیه مستاجر در مشهد
همان طور که گفتیم در صورتی که مستاجر در زمان مقرر شده از تخلیه ملک سر باز زند موجر می تواند با تنظیم قرارداد به وکیل برای گرفتن حکم تخلیه در مشهد وکالت دهد. در این قرارداد حق الزحمه وکیل درج می شود. مبلغ تعیین شده در قرارداد و وکالت نامه فقط مربوط به دریافت حکم تخلیه می شود و برای انجام و اجرای حکم باید به صورت جداگانه هزینه ای را به وکیل بپردازید.
ارسال پرونده های تخلیه ملک به شورای حل اختلاف باعث شده هزینه ها کاهش یابد. همچنین مزایای دیگری مانند افزاش سرعت رسیدگی، کاهش هزینه دادرسی، امکان توقیف ودیعه به منظور تسویه خسارات احتمالی را دارد. قبل از بستن قرارداد با وکیل در مورد هزینه نهایی صحبت کنید.
گرفتن حکم تخلیه چقدر زمان میبرد
پس از صدور حکم تخلیه و صدور اجراییه حکم به مستأجر ابلاغ میشود. مستاجر ١٠ روز پس از تاریخ حکم فرصت دارد ملک را تخلیه کند. اگر مستاجر در 10 روز نتواند ملک را تخلیه کند دادگاه اقدام به تخلیه ملک می‌نماید. برای اینکه حکم تخلیه اجرا شود. صاحب خانه باید ودیعه یا پول پیش مستاجر (در صورت وجود) را به حساب. سپرده دادگستری واریز کرده باشد.اقدام از طریق شورای. حل اختلاف برای گرفتن .حکم دستور تخلیه و مطالبه اجرت المثل فوری بوده و غالبا دوهفته زمان می برد.
